Existe una pregunta distinta a "esta propiedad da ganancia" — y es "esta propiedad es una buena inversión, comparada con lo que podría estar haciendo con el mismo dinero". Son preguntas relacionadas, pero no son lo mismo. Una propiedad puede cerrar el mes en positivo y aun así ser una inversión mediocre, si el capital invertido en ella rendiría más en otro lado.

Para responder esa segunda pregunta existen dos métricas prestadas del mercado inmobiliario tradicional: Cap Rate y Cash-on-Cash Return.

Cap Rate: el retorno de la propiedad, sin considerar financiamiento

Cap Rate (tasa de capitalización) mide el retorno anual de la propiedad como si se hubiera comprado de contado — ignora el financiamiento a propósito, para permitir comparar propiedades distintas en igualdad de condiciones.

Cap Rate = NOI anual ÷ valor de la propiedad

NOI (Net Operating Income, o resultado operativo neto) es el ingreso anual menos los costos operativos — la misma lógica de la ganancia real por propiedad, sumada a lo largo de 12 meses, pero sin descontar financiamiento (si lo hay) ni impuesto a las ganancias.

Ejemplo

Propiedad valuada en $650.000, con ganancia real promedio de $1.285/mes (el mismo ejemplo de la guía de costos fijos y variables) — $15.420 en el año.

Cap Rate = $15.420 ÷ $650.000 = 2,37%

Para contextualizar: el Cap Rate del alquiler residencial tradicional en mercados grandes suele estar entre 4% y 6%, dependiendo de la ciudad y el barrio. Una propiedad de alquiler temporario con Cap Rate de 2,37% está, en esa comparación puntual, rindiendo menos que un alquiler tradicional equivalente — lo que no significa necesariamente que sea un mal negocio (la revalorización, el uso personal fuera de temporada y otros factores entran en la cuenta), pero es un dato concreto que cambia la decisión entre "seguir así" o "ajustar precio o costos".

Cash-on-Cash Return: el retorno sobre lo que realmente pusiste

Cap Rate ignora el financiamiento por diseño. Cash-on-Cash Return hace lo contrario — mide el retorno sobre el dinero que efectivamente salió de tu bolsillo, considerando la entrada y el financiamiento, cuando existen.

Cash-on-Cash Return = flujo de caja anual ÷ total invertido en efectivo

Si esa misma propiedad de $650.000 se compró con una entrada de $200.000 y financiamiento por el resto, el "total invertido en efectivo" es la entrada más los costos de compra (escritura, gastos de cierre, refacción inicial) — no el valor completo de la propiedad. Si esa entrada más costos suma $230.000, y el flujo de caja anual (ganancia real menos cuota del financiamiento) es, por ejemplo, $4.200:

Cash-on-Cash Return = $4.200 ÷ $230.000 = 1,83%

Esta métrica suele ser más baja que el Cap Rate cuando hay financiamiento de por medio, porque la cuota consume parte del flujo de caja — pero responde una pregunta más cercana a la realidad de quien financió: "¿el dinero que realmente puse está rindiendo bien, comparado con otras formas de invertir ese mismo monto?"

Por qué estas dos métricas juntas cuentan una mejor historia

Cap Rate solo ignora cómo se financió la propiedad. Cash-on-Cash solo ignora el valor total del activo. Usadas juntas, responden preguntas distintas: Cap Rate compara la propiedad con otras propiedades (financiadas o no) en igualdad de condiciones; Cash-on-Cash Return compara el retorno con el capital que vos específicamente pusiste en juego.

Un Cap Rate bajo con un Cash-on-Cash Return relativamente mejor puede indicar que el financiamiento está "apalancando" bien la inversión — lo inverso también es posible, y solo aparece cuando ambas cuentas se hacen lado a lado.

Lo que estas dos métricas no capturan

Ninguna de las dos cuenta la revalorización de la propiedad — solo el retorno operativo (alquiler menos costos). Una propiedad con Cap Rate bajo puede seguir siendo una buena inversión si está en una zona con revalorización constante, y un Cap Rate alto no compensa una propiedad en un barrio estancado o en declive. Cap Rate y Cash-on-Cash Return responden "cuánto rinde esta propiedad operativamente", no "cuánto va a valer dentro de 5 años" — son métricas complementarias al análisis de revalorización, no un sustituto.

También vale recordar que ambas asumen ocupación y tarifa estables durante todo el año, algo que rara vez es cierto en una propiedad de alquiler temporario — por eso conviene recalcular usando la tasa de ocupación por temporada en vez de un promedio anual simplificado, sobre todo en propiedades con estacionalidad marcada.

Lo que esta cuenta todavía no hace por vos — y lo que ya hace

Vale ser directo sobre de qué depende este análisis: ambos cálculos parten de la ganancia real mensual de la propiedad, el mismo número que motivó a que Hauslio exista. Hoy, calcular Cap Rate y Cash-on-Cash Return todavía es una cuenta manual — Hauslio todavía no tiene una pantalla dedicada de métricas de inversor. Lo que ya existe es el dato más difícil de conseguir de otra forma: la ganancia real por propiedad, mes a mes, automáticamente, sin tener que sumar ninguna planilla para llegar al NOI anual que estas fórmulas piden como punto de partida.